Varainhoito

Cromwellin varainhoito perustuu "vuokralainen on kuningas"-ajatukseen, sillä mielestämme hyvät suhteet ovat vahvan ja kestävän liiketoiminnan perusta.

Pohjoismaisen varainhoitomme päätavoite on rakentaa pitkäaikaiset, molempia osapuolia hyödyttävät suhteet vuokralaisiimme.  Näin Cromwell ymmärtää vuokralaisten tarpeet ja pystyy täyttämään ne joustavasti. Meillä on Pohjoismaissa noin 55 kiinteistöä, joiden avulla palvelemme vuokralaisia Ruotsissa, Tanskassa, Suomessa ja Norjassa.

Varainhoitajamme laativat räätälöidyt vuosittaiset liiketoimintasuunnitelmat kaikille kiinteistöille ja seuraavat sijoitusstrategiamme mukaisesti jokaisen kiinteistön tilannetta. Budjetit, ennusteet, suunnitelmat ja tulosraportit laaditaan läpinäkyvästi ja yhdenmukaisesti, mikä takaa, että kaikkia kiinteistöjä hoidetaan tehokkaasti ja sijoitustoiminnan tulos on mahdollisimman hyvä. Toimintaamme kuuluu:

  • Vuokran ja palvelumaksun perintä
  • Vuokrarästeistä raportointi, ulosottomiehen käyttö, vuokran indeksointi
  • Huolto-ohjelmat ja -budjetit
  • Vuokraehtojen noudattamisen tarkastus
  • Yksiköiden luovuttaminen vuokrasuhteen alkaessa ja päättyessä
  • Varainhoitoyksikölle raportointi, sekä
  • Vakuutukset.

Riihitontuntie 1, Vantaa

Riihitontuntie 1: 14 500 m2, liiketilaa kahdessa kerroksessa sekä varastotilaa, käyttäjinä useita toimijoita. Kohde sijaitsee Varistossa, joka on merkittävä huonekalu- ja kodin tuotteet -alan liikekeskittymä erinomaisten liikenneyhteyksien äärellä.  

Kiinteistö kuuluu European Commercial Real Estate Limited (ECREL) -salkkuun, joka sisältää teollisuuskiinteistöjä sekä erilaisia kaupallisia kohteita. Alun perin kyseessä oli pankin workout-toimeksianto. 

Kun Suomen varainhoitotiimi otti kohteen hoidettavakseen, kiinteistön tiloista 33 % oli tyhjillään ja vuokrasopimusten painotettu keskimääräinen kesto oli 2,8 vuotta. Kohde tarvitsi aktiivista varainhoitoa kehittyäkseen core plus -tasolle.  

Cromwellin tiimi neuvotteli ja sopi päävuokralaisen, Kruunukalusteen, kanssa vuokrasopimuksen jatkamisesta ja liikkeen siirtymisestä kiinteistön ensimmäiseen kerrokseen. Näin tyhjä tila saatiin käyttöön. Tokmanni Oy:n kanssa solmittiin uusi 10 vuoden vuokrasopimus. Tämä Suomen suurin halpakauppaketju päätti sijoittautua kiinteistöön saatuaan Cromwellilta juuri tarpeitaan ja aikataulutoiveitaan vastaavan tarjouksen. 

Nyt kiinteistön tyhjän tilan osuus on laskenut viiteen prosenttiin ja vuokrasopimusten keskimääräinen painotettu kesto on pidentynyt viiteen vuoteen, mikä on nostanut kohteen arvoa 60 prosentilla.

Kabelverket 2, Älvsjö, Ruotsi

Kabelverket 2, Älvsjö: toimisto- ja teollisuuskiinteistö, 69 000 m2, rakennettu 1995, sijaitsee Tukholman lounaispuolella. 

Kiinteistö hankittiin vuonna 2008 osaksi V+ Nordic 2 -rahastoa, joka tekee kakkoskategorian sijoituksia toimisto- ja teollisuustiloihin Ruotsissa ja Norjassa. 

Vuonna 2011 Ericsson siirsi strategisista syistä toimipisteensä muualle jättäen 22 000 m2:n toimistotilan kokonaan tyhjilleen. Cromwellin ruotsalainen varainhoitotiimi toteutti muutosstrategian: tiloja uudistettiin kohdennetusti ja koko kohteen brändi uusittiin niin, että siitä tuli Alvsjö 360 -niminen business park, jonka joustavat tilat sopivat erilaisten vuokralaisten tarpeisiin.  

Vuokralaisiksi saatiin yrityksiä kuten Gemalto, Anticemex ja Netsize IPX, ja vuoteen 2015 mennessä toimistotilojen vuokrausaste oli jo täydet 100 %. 

Teollisuuskiinteistössä toteutettiin kaavoituksen ja käyttötarkoituksen muutos, ja aluekaavaan hyväksyttiin 85 000 m2:n asuinrakennusoikeus. 

Asuntokehityshankkeen ja toimistokokonaisuuden luovutus toteutettiin kaksivaiheisena vuonna 2015, ja lopputuloksena oli yli 50 %:n tuotto.

Stattena 7, Helsingborg, Ruotsi

Stattena 7, Helsingborg: liikekiinteistö 6 300 m2, kolme yksikköä, sijaitsee Helsingborgissa. 

Kiinteistö kuului pankin workout-salkkuun, joka sisälsi Ruotsissa, Ranskassa ja Belgiassa sijaitsevia kiinteistöjä. Tämä salkku tuli Cromwellin hoidettavaksi 2012. 

Siihen aikaan yksi kohteen kolmesta yksiköstä, 770 m2:n liiketila, oli tyhjillään ja toisessa toimivan päivittäistavarakaupan vuokrasopimus oli pian päättymässä. 

Ruotsin varainhoitotiimi päätti vakauttaa kiinteistön tilaa ja parantaa sen vuokrasopimusten painotettua keskimääräistä kestoa sekä liikevoittoa, jotta pankki saisi sijoitukselleen mahdollisimman suuren tuoton.  

Kahden tiloissa toimivan vuokralaisen kanssa solmittiin viiden vuoden jatkovuokrasopimukset, ja tyhjään yksikköön saatiin BDO vuokralaiseksi kymmenen vuoden vuokrasopimuksella. 

Kohde myytiin paikalliselle kiinteistöyritykselle vuonna 2015 noin 20 % voitolla. Kohteen pitoaikana vuokrasopimusten painotettu keskimääräinen kesto piteni alle vuodesta yli viiteen vuoteen ja liikevoitto kasvoi 27 %.

European High Income Fund -vuokraukset, Tanska

European High Income (EHI) Fund on yhteiseurooppalainen rahasto, joka sijoittaa pieniin, usean vuokralaisen teollisuuskiinteistöihin. Sillä on kiinteistöjä Tanskassa ja muissa Euroopan maissa.  Rahaston elinkaari oli päättymässä vuonna 2015, mutta sijoittajien sekä pankkien kanssa sovittiin sen jatkamisesta, ja salkku rahoitettiin uudelleen. 

EHI-salkun Tanskan kiinteistöistä oli tuolloin 28 % vuokraamatta, ja vuokrasopimusten painotettu keskimääräinen kesto oli lyhyt. Tämä vaikeutti tilannetta, kun lainanantajan kanssa neuvoteltiin uudesta lainasta. Tanskan paikallinen varainhoitotiimi valitsi aktiivisen varainhoitostrategian pidentääkseen vuokrasopimusten painotettua keskimääräistä kestoa ja vakauttaakseen salkun tulovirtaa.  

Rahaston suurimman vuokralaisen, Nilfisk-Avancen yli 20 000 m2 tilojen vuokrasopimukset uusittiin kahdessa kiinteistössä. Tiimi toimi hyvässä yhteisymmärryksessä Nilfisk-Advancen kanssa, minkä ansiosta vuokralainen päätti jäädä nykyisiin tiloihin ja uusimisprosessi sujui nopeasti. 

Tämän lisäksi tiimi muutti muutaman kiinteistön vuokrausstrategiaa markkinoiden vaatimuksia vastaavaksi. Isot varastokiinteistöt jaettiin pienemmiksi tiloiksi, mikä mahdollisti vuokralaiskannan monipuolistumisen. Toiminnan tuloksena salkun tyhjien tilojen määrä pieneni noin kahdeksalla prosentilla 1,5 vuoden aikana. 

SEB (Skandinaviska Enskilda Banken) myönsi EHI-rahaston Tanskan-salkulle noin 41 miljoonan euron (305 miljoonan Tanskan kruunun) lainan, joka riittää rahaston pidennettyyn erääntymispäivään saakka.